Crédito Columna: Alejandro Kladniew, socio gerente de Paraguay Development.
Una mirada sobre la banca, la demanda y el impacto económico del financiamiento de vivienda. Una brecha importante con los países vecinos
El crédito hipotecario paraguayo atraviesa un momento de crecimiento. Sin embargo, continúa representando una proporción relativamente pequeña de la actividad bancaria y del tamaño de la economía. Esto plantea una pregunta que merece ser analizada desde dos lados: ¿los bancos no tienen suficientes incentivos para prestar más para vivienda o existe también una demanda potencial que todavía no está suficientemente desarrollada?
Los últimos datos muestran que la cartera bancaria destinada a vivienda supera los G. 10 billones, con un crecimiento interanual superior al 25%. Es un ritmo significativo, pero representa solamente alrededor del 5% de la cartera total de créditos bancarios.
El dato es llamativo porque el sistema bancario paraguayo tiene una capacidad de crédito considerable. El crédito bancario total equivale aproximadamente a la mitad del PIB. Por lo tanto, el problema no parece ser exclusivamente la falta de recursos financieros, sino la proporción de esos recursos que se destinan a financiar viviendas.
La comparación regional permite dimensionar la situación. El crédito hipotecario paraguayo se encuentra aproximadamente en torno al 3% del PIB, mientras que Brasil está alrededor del 10-11%, Uruguay cerca del 12% y Chile supera el 25%.
Las estructuras económicas y financieras de estos países son diferentes, por lo que estas cifras no pueden compararse mecánicamente. Pero muestran que Paraguay todavía tiene un mercado hipotecario relativamente poco desarrollado.
¿Por qué los bancos no destinan más recursos a las hipotecas?
Una explicación importante está en la rentabilidad relativa del capital bancario.
Un banco no decide dónde colocar sus recursos solamente por la tasa de interés que puede cobrar. También debe considerar el riesgo, el plazo, la liquidez, el capital requerido y los costos administrativos.
Y allí la hipoteca presenta algunas desventajas. Las tasas de los préstamos para vivienda suelen ser inferiores a las de otros segmentos, especialmente el crédito de consumo. Al mismo tiempo, una hipoteca puede extenderse al largo plazo.
Para el banco esto significa comprometer recursos durante un período muy prolongado, con una rotación muy baja del capital.
Un crédito comercial puede tener una tasa mayor y un plazo menor. Un crédito de consumo puede tener una tasa todavía más elevada y una rotación mucho más rápida.
Esto no significa que el crédito de consumo sea necesariamente más rentable una vez considerados la morosidad y las provisiones. Pero sí significa que, desde la perspectiva de la administración del balance, existen alternativas que pueden ofrecer una mejor rentabilidad ajustada por riesgo, capital y tiempo.
Una interpretación más precisa de porque no crece más el crédito hipotecario a nivel bancario, es que la estructura actual del mercado hace que la hipoteca de largo plazo compita con otros usos del balance que pueden resultar más atractivos.
El problema del plazo y el papel de la AFD
La particularidad del crédito hipotecario es que transforma recursos financieros de corto o mediano plazo en préstamos que pueden durar décadas.
Aquí aparece el papel fundamental de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD). Como banco de segundo piso, aporta recursos de largo plazo que permiten a bancos, financieras y cooperativas ofrecer créditos habitacionales de mayor duración.
La AFD informó que durante 2025 financió más de 3.500 viviendas por aproximadamente US$ 155 millones, demostrando que existe una demanda efectiva cuando las condiciones de financiamiento permiten acceder a una vivienda.
Pero la banca privada no se limita a intermediar fondos de la AFD. También utiliza depósitos y otras fuentes de financiamiento. El problema es que, sin mecanismos de fondeo suficientemente largos y competitivos, el incentivo económico para aumentar significativamente la cartera hipotecaria continúa siendo limitado.
Pero existe otro problema: ¿conoce el consumidor la herramienta hipotecaria?
Hasta aquí el análisis se concentra en la oferta. Sin embargo, puede existir un segundo factor, menos visible pero igualmente importante: la demanda potencial tampoco necesariamente está plenamente desarrollada.
Paraguay no tiene la misma historia de crédito hipotecario que Uruguay, Chile o Brasil. En esos países, para varias generaciones de familias, la hipoteca forma parte de la planificación financiera habitual de la compra de una vivienda.
La pregunta tradicional de una familia puede ser:
¿Cuánto tenemos ahorrado y cuánto podemos financiar con una hipoteca?
En Paraguay puede existir todavía una lógica diferente, más vinculada al ahorro previo, la compra del terreno, la construcción progresiva o la ayuda familiar.
Esto no significa que los paraguayos no quieran endeudarse para comprar una vivienda. Significa que el crédito hipotecario puede no estar suficientemente incorporado al imaginario financiero de una parte de la población.
Una familia puede saber cuánto cuesta una vivienda y cuánto puede pagar de alquiler, pero no necesariamente saber cuánto podría obtener de un banco, cuánto debería aportar inicialmente, qué cuota pagaría, qué plazo podría obtener o qué requisitos debe cumplir.
Y aquí aparece un posible círculo vicioso:
poco conocimiento → poca demanda efectiva → menor desarrollo del producto por los bancos → poca experiencia del consumidor → nuevamente poco conocimiento.
Paraguay necesita desarrollar una “cultura hipotecaria”
El producto financiero existe. La AFD ofrece programas que permiten financiar compra, construcción, adquisición de terreno y construcción, ampliación y terminación de viviendas, con plazos que pueden llegar a 20 o 30 años según las garantías utilizadas.
Por lo tanto, el desafío no consiste solamente en crear nuevos productos financieros. También consiste en hacer que el potencial comprador conozca concretamente cuánto puede financiar y cómo funciona una hipoteca.
Una familia debería poder ingresar su ingreso mensual, sus ahorros y el valor de la vivienda que pretende comprar y obtener rápidamente una estimación de monto financiable, aporte necesario, plazo y cuota mensual.
Esto puede cambiar radicalmente la percepción del mercado.
No es lo mismo pensar: “No sé si puedo comprar esa vivienda”
que saber: “Puedo financiar el 80% de esa vivienda a 20 años y mi cuota será aproximadamente X”.
La diferencia puede convertir una demanda potencial en una demanda efectiva. Una oportunidad que excede al mercado inmobiliario
El desarrollo del crédito hipotecario tampoco debería analizarse únicamente como una política de acceso a la vivienda. Cuando aumenta el financiamiento para vivienda nueva se genera una cadena económica:
crédito → comprador → desarrollador → construcción → materiales → empleo → servicios → consumo.
La construcción moviliza una gran cantidad de actividades: cemento, acero, cerámicos, sanitarios, muebles, transporte, arquitectura, ingeniería, inmobiliarias, escribanías, seguros y servicios financieros.
Además, una vivienda nueva constituye formación de capital. No es simplemente consumo: se incorpora un activo al patrimonio de una familia y al patrimonio nacional.
Por eso, una mayor penetración hipotecaria puede contribuir simultáneamente a aumentar la inversión, el empleo, el consumo asociado a la vivienda y el patrimonio de los hogares.
¿Cuánto podría significar para Paraguay?
La magnitud potencial puede visualizarse con una cuenta sencilla.
Si el crédito hipotecario se encuentra actualmente en torno al 3% del PIB y se toma un PIB cercano a USD 45.000 millones, estamos hablando de un stock hipotecario del orden de USD 1.350 millones.
Si Paraguay lograra llevarlo al 10% del PIB, el stock alcanzaría aproximadamente USD 4.500 millones.
La diferencia sería del orden de: US$ 3.000 millones adicionales de crédito hipotecario.
No significa que esos recursos se transformarían automáticamente en viviendas nuevas. Parte podría financiar viviendas existentes o refinanciar operaciones. Pero permite dimensionar el tamaño de la oportunidad.
Y si una parte importante de esos recursos se dirigiera a construcción nueva, el impacto sobre la actividad económica sería considerablemente mayor que el monto inicial del crédito, debido al efecto multiplicador sobre la cadena de construcción y los sectores vinculados.
Crédito y construcción deben crecer juntos.
Pero también deben crecer simultáneamente otras piezas del sistema financiero: fondeo de largo plazo, securitización de carteras, mercado secundario de hipotecas y participación de inversores institucionales.
Una oportunidad de desarrollo
El mercado hipotecario paraguayo presenta, entonces, una paradoja.
Hay capacidad bancaria para prestar, pero la vivienda representa una proporción pequeña del crédito. Hay demanda de vivienda, pero posiblemente una parte de esa demanda todavía no está transformada en demanda hipotecaria efectiva. Y existen mecanismos de financiamiento, pero todavía no una estructura financiera suficientemente profunda para convertir las hipotecas en activos de largo plazo.
Por eso, el desafío no consiste solamente en que los bancos presten más.
Paraguay necesita desarrollar simultáneamente más fondeo de largo plazo, mejores condiciones para la banca, mayor conocimiento del producto por parte de los consumidores y una mayor oferta de viviendas financiables.
El potencial económico es considerable. Más crédito hipotecario puede significar más construcción, empleo, inversión, consumo asociado, patrimonio familiar y profundidad financiera.
En definitiva, Paraguay no necesita solamente más crédito hipotecario: necesita también una mayor cultura hipotecaria.
El gran desafío será conseguir que financiar una vivienda a largo plazo deje de ser una herramienta relativamente poco utilizada y pase a formar parte de las decisiones financieras normales de las familias.
Y, al mismo tiempo, que para los bancos privados resulte económicamente atractivo transformar una mayor proporción del ahorro del país en viviendas, inversión y patrimonio de largo plazo.
