Crédito columna: Alejandro Kladniew, socio gerente de Paraguay Development
¿QUE HAREMOS CON TANTAS VIVIENDAS VACIAS?
Nos suele pasar que posiblemente por la cantidad de información a las que tenemos acceso en esta era, que por momentos nos abruma, no dimensionamos que muchas de esas noticias nos afectan en forma directa y en muchos casos, las percibimos como si no tuviéramos nada que ver con ellas; o si estas, en realidad, no fueran contemporáneas a nosotros. Artilugios que tiene nuestra mente para intentar evitar tener conciencia y percepción que muchas cosas no deseadas, conviven con nosotros a nuestro pesar.
La baja de la natalidad es una de estas noticias que ya conviven con nosotros. Es decir, es posiblemente la primera vez en la historia de la humanidad, salvo casos de guerras o pandemias, que en vez de que cada día haya más población en el planeta, ésta se está reduciendo.
Se habla más en los medios y redes de la longevidad de la población que de la afectación de la baja natalidad.
En el caso de Paraguay los datos son que se experimenta un descenso histórico en su tasa de natalidad, registrando un promedio de 1,8 a 2 hijos por mujer, lo que apenas alcanza el nivel de reemplazo poblacional. Los nacimientos anuales rondan los 80.000, marcando una caída de más de 10.000 casos en apenas tres años. Según los datos del estudio Perspectivas de Población mundial (revisión de 2024), se estima que el nivel mundial de fecundidad se sitúa en 2,25 nacidos vivos por mujer, un hijo menos que hace una generación y menos de la mitad que en 1950, que era de 5 hijos por cada mujer. A nivel regional, América Latina atraviesa una caída histórica en su tasa de natalidad, situándose en un promedio de 1,8 hijos por mujer. Esta cifra se encuentra por debajo de la tasa de reemplazo poblacional de 2,1 necesaria para mantener estable la población, transformando a la región en una de las que más rápido envejece en el mundo. Comparativamente podemos colegir que en una situación regional mala, Paraguay tiene indicadores regulares aun.
Según Cepal en América Latina, el impacto de la baja de natalidad en el mercado inmobiliario será más severo, rápido y desordenado que en Europa o Asia. La región está envejeciendo a una velocidad inédita, pero sin la riqueza económica ni la infraestructura pública de los países desarrollados para amortiguar el golpe
Estamos en presencia de menor cantidad de nacimientos y un envejecimiento mayor de la población, UN DESAFIO INEDITO EN LA HISTORIA DE LA HUMANIDAD.
Para tomar dimensión concreta de la situación, por ejemplo, en Argentina y en Uruguay, hay escuelas tanto públicas, como privadas que están cerrando por falta de alumnos y durante el mes pasado una importante clínica de Buenos Aires, el Sanatorio Finochietto, cerro su área de maternidad.
En estos simples ejemplos, podemos colegir que serán afectados directamente quienes son o estudian para ser docentes y médicos vinculados a la pediatría en términos de trabajo, como así también a todos aquellos que fabrican, importan y venden material escolar, ya sea útiles, ropa, libros, mochilas y diferentes artículos para bebes y niños de todo rubro, tales como juguetes, panales, productos de higiene y de salud. También quedaran, en el caso de las escuelas, edificios ociosos que se deberá ver qué tipo de uso tendrán en el futuro y múltiples empresas y locales comerciales referidos a este segmento etario, dejaran de existir.
Los que tenemos varias décadas de vida, y pudimos observar el fenómeno del traslado de la población rural a los centros urbanos, hemos sido contemporáneos a ver como escuelas rurales e incluso pequeños pueblos, fueron desapareciendo de la geografía. Similar, y nos es contemporáneo, ya vemos que al tener más personas que viven solas, familias con menos hijos, o incluso parejas que no tienen ninguno, las tipologías de las viviendas son diferentes a las grandes casonas o casas de antaño que cobijaban a muchos hijos e incluso a la familia extendida en una sola vivienda. También hay que considerar a la población que huye de los centros de las ciudades a otras zonas para tener una vida más amigable, dejando viviendas y edificios en total estado de abandono, como ocurre en el centro de Asunción o en Montevideo, donde la población estable descendió de 31.000 personas a solo 10.000 en la actualidad, un tercio, en la llamada ‘ciudad vieja” al lado del puerto.
Ingresamos en un proceso similar al del traslado de la población rural a urbana, pero en este caso, no abra traslado de la población urbana a ningún otro lado, porque lo que abra es menos humanos habitando la tierra.
Por eso, definitivamente la baja de la población, más temprano que tarde, va a suponer que en los centros urbanos van a quedar enormes cantidades de viviendas ociosas como nunca antes la sociedad ha visto. La mayoría de estas propiedades no van a tener mercado de venta o alquiler porque posiblemente no solo que su valor sea nulo, sino que van a generar gastos que nadie va a querer pagar, esto va a acarrear un sobre costo para municipios en términos de mantenimiento del espacio público en cuanto a iluminación, limpieza e infraestructura, algo similar a lo que en parte ocurre hoy con sectores del centro de la ciudad capital, pero profundizado en su magnitud.
Estas zonas, con el tiempo, y salvo excepciones, se depreciarán más rápidamente y será casi imposible, económica y demográficamente poder reconstituirlas, salvo honrosas y especiales excepciones. Quizás algunas de estos sectores se vuelvan a transformar en parques y espacios públicos, si es que los organismos locales tuvieren fondos para reciclar los mismos o zonas que hoy son semiurbanas o urbanas se transformen nuevamente en rurales.
Especial valor tendrá elegir hoy en función de este mañana, mejor que nunca antes, las ubicaciones de las propiedades y evaluar con más profundidad el mantenimiento y mejoramiento de viviendas y-o edificios que uno desee comprar.
En fin, toda la lógica que entendemos hoy de los mercados inmobiliarios deberemos tirarla a la basura y construir una nueva lógica. Datos, no opinión.
