Crédito columna: Alejandro Kladniew, socio gerente de Paraguay Development
A raíz de la nota publicada en la edición de junio de Revista Plus sobre el impacto demográfico en el mercado inmobiliario, varios colegas desarrolladores compartieron una reflexión que merece ser analizada.
Según su visión, la baja tasa de natalidad y el sostenido aumento de la esperanza de vida no solo generarán viviendas vacías en algunos segmentos, sino que también abrirán un importante mercado para desarrollos residenciales destinados a adultos mayores.
La hipótesis parece lógica: si habrá más personas mayores, también debería crecer la demanda de barrios, edificios o condominios especialmente diseñados para ellas, con servicios, seguridad y asistencia. De hecho, este tipo de emprendimientos existe desde hace décadas, especialmente en Estados Unidos y algunos países europeos.
Sin embargo, desde una perspectiva comercial, considero que esta conclusión merece algunos matices.
Mi opinión se apoya no solo en el análisis del mercado, sino también en más de veinticinco años de experiencia vinculada al cuidado de adultos mayores dependientes y semidependientes, habiendo asesorado, dirigido y acompañado instituciones especializadas de referencia en la región. Esa experiencia me ha permitido comprender que el factor determinante no es únicamente la evolución demográfica, sino, sobre todo, las preferencias de quienes integran ese segmento.
Cuando hablamos de adultos mayores solemos agrupar a personas muy diferentes. En realidad, más que la edad cronológica, lo que determina sus necesidades es el grado de autonomía. Podemos distinguir tres grandes grupos: personas independientes, personas semidependientes y personas dependientes.
En este análisis nos referimos exclusivamente al primer grupo: los adultos mayores que mantienen plena autonomía y capacidad para organizar su propia vida. Son justamente ellos quienes suelen mencionarse como potenciales usuarios de viviendas protegidas o complejos residenciales con servicios.
Aquí aparece la principal limitación comercial del modelo.
La enorme mayoría de las personas mayores que conservan su independencia desea seguir viviendo de manera autónoma. Mientras su estado de salud se lo permite, prefieren permanecer en su hogar o mudarse a una vivienda más cómoda, pero difícilmente elijan instalarse en un entorno que, aunque moderno y atractivo, pueda ser percibido como una forma de institucionalización.
Esta situación genera una verdadera paradoja de mercado. El universo demográfico es amplio, pero la demanda efectiva resulta mucho más reducida. La decisión de mudarse a un complejo con servicios suele producirse cuando aparecen limitaciones funcionales o necesidades concretas de asistencia. Sin embargo, quienes todavía son plenamente independientes, en general, no desean convivir con residentes que requieren distintos niveles de cuidados.
Desde el punto de vista económico, el desafío es aún mayor.
Estos desarrollos poseen costos operativos significativamente superiores a los de un emprendimiento residencial tradicional. Requieren personal permanente, servicios especializados, mantenimiento intensivo, infraestructura adaptada y sistemas de seguridad que incrementan los costos fijos. Para ser rentables necesitan elevados niveles de ocupación y usuarios dispuestos a pagar expensas considerablemente superiores a las de una vivienda convencional.
Paradójicamente, el segmento con capacidad económica para afrontar esos costos es también el que dispone de mayores alternativas para permanecer en su propia vivienda, contratando los servicios de asistencia que considere necesarios sin resignar su independencia.
Por ello, el éxito de estos proyectos depende mucho menos del crecimiento de la población mayor que de la correcta identificación de un nicho muy específico de consumidores dispuesto a adoptar este estilo de vida.
A mi entender, las mayores oportunidades de negocio no estarán en los modelos tradicionales de viviendas protegidas, sino en desarrollos que prioricen la vida independiente e incorporen diseño universal, accesibilidad, tecnología, seguridad, espacios de socialización y servicios opcionales que puedan ampliarse progresivamente si las necesidades cambian con el paso de los años.
La pregunta que probablemente se haga un adulto mayor independiente es muy sencilla: ¿por qué mudarme a un complejo especializado si puedo vivir en mi propia casa, con mayor privacidad, mayor libertad y acceder a servicios similares cuando los necesite?
La respuesta a esa pregunta explica, en gran medida, por qué este mercado difícilmente alcance una escala masiva.
El envejecimiento poblacional representa, sin duda, una oportunidad para la industria inmobiliaria. Pero esa oportunidad probablemente no pase por construir más viviendas protegidas, sino por desarrollar ciudades, edificios y viviendas que permitan a las personas vivir más años con independencia, comodidad y calidad de vida.
Para quienes deseen explorar este segmento, quizás existan oportunidades más atractivas en propuestas vinculadas al turismo, la gastronomía, la recreación, la salud preventiva, la educación permanente, las nuevas tecnologías y los espacios de socialización destinados a una población que, más que asistencia, busca seguir disfrutando plenamente de su autonomía.
